Si te enfrentas a un impago de alquiler en Jaén, la ley te da dos caminos distintos según lo que realmente necesites: recuperar solo el dinero adeudado, o recuperar también la vivienda o el local. No son la misma vía, no tienen el mismo coste, y elegir mal puede hacerte perder meses. En este artículo, como abogado en Jaén especializado en reclamación de deudas, te explico las diferencias entre reclamar la deuda por el procedimiento monitorio y acudir al desahucio cuando tienes un inquilino que no paga el alquiler, además de una novedad legal que desde 2025 afecta a todos los propietarios que se plantean demandar.
Tabla de contenidos
Monitorio o desahucio: la primera decisión que debes tomar
Si el inquilino ya ha abandonado la vivienda y solo quieres cobrar lo que te debe, el procedimiento monitorio (arts. 812 y siguientes de la LEC) es una opción rápida y económica: no es obligatorio contar con abogado ni procurador, y el contrato de arrendamiento firmado por el inquilino sirve como documento acreditativo de la deuda.
Si el inquilino sigue en la vivienda y quieres recuperarla, el monitorio no sirve por sí solo para eso: solo permite reclamar el dinero, no el desalojo. En ese caso, la vía es el juicio verbal de desahucio por falta de pago (art. 250.1.1º LEC), en el que se puede acumular en la misma demanda tanto el desahucio como la reclamación de las rentas y cantidades pendientes (luz, agua, comunidad, IBI si están pactadas). Esta demanda requiere siempre abogado y procurador, sea cual sea el importe reclamado.
En la práctica, cuando el inquilino todavía ocupa la vivienda, casi nunca conviene reclamar solo la deuda por el monitorio: si el inquilino no paga tras el requerimiento judicial, habría que iniciar después un segundo procedimiento para el desahucio. Reclamar ambas cosas en la misma demanda evita duplicar tiempo y costes.
El burofax previo: la pieza clave para no perder tiempo
Antes de demandar, es muy recomendable enviar al inquilino un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, requiriéndole el pago de las cantidades adeudadas. Esto tiene un efecto legal importante recogido en el artículo 22.4 de la LEC: si han transcurrido al menos treinta días naturales entre ese requerimiento fehaciente y la presentación de la demanda sin que el inquilino haya pagado, pierde el derecho a enervar el desahucio (es decir, ya no podrá paralizar el proceso pagando en el último momento, cuando reciba la demanda).
La enervación es el mecanismo por el que un inquilino puede parar un desahucio pagando toda la deuda dentro de los diez días hábiles siguientes a recibir la demanda, y solo puede utilizarse una vez durante toda la vigencia del mismo contrato de arrendamiento. Enviar el burofax con antelación suficiente, y adjuntarlo después a la demanda, es la forma más eficaz de evitar que el inquilino use este recurso para ganar tiempo sin intención real de pagar.
El nuevo requisito MASC: obligatorio también en los desahucios desde 2025
Con la entrada en vigor, el 3 de abril de 2025, del Título I de la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, es obligatorio acreditar en la demanda que se ha intentado previamente un medio adecuado de solución de controversias (MASC) — mediación, conciliación, negociación con abogados o una oferta vinculante confidencial — antes de acudir al juzgado. A diferencia de otros procedimientos, en el caso de los desahucios (por impago, por expiración de plazo o por precario) no existe ninguna excepción a este requisito, por lo que su incumplimiento puede llevar a la inadmisión directa de la demanda.
Un burofax bien redactado, que incluya expresamente una propuesta de pago aplazado o de acuerdo, puede servir a la vez para cumplir el requisito MASC y para activar el bloqueo de la enervación del artículo 22.4 LEC. Por eso conviene que este primer escrito lo revise un abogado antes de enviarlo, y no limitarse a una simple reclamación de pago.
Qué documentación necesitas para reclamar
- El contrato de arrendamiento firmado (o cualquier prueba de la relación arrendaticia si no hubiera contrato escrito: transferencias, recibos, correos electrónicos).
- El desglose de las mensualidades y cantidades asimiladas pendientes de pago (renta, suministros, comunidad, IBI si están pactados contractualmente).
- El burofax de requerimiento de pago previo, con su acuse de recibo y certificación de contenido.
- Certificado de que el arrendador no tiene la condición de gran tenedor de vivienda, cuando la normativa autonómica o local lo exija para este tipo de procedimientos.
Qué pasa si el inquilino ya se ha ido pero te debe dinero
Si el inquilino ya abandonó la vivienda y solo quieres reclamar la deuda, tienes dos vías: el procedimiento monitorio, más rápido si conoces su domicilio actual, o el juicio verbal de reclamación de cantidad (art. 250.1.1º LEC), recomendable si desconoces dónde localizarlo. En ambos casos, cuanto antes se reclame, mejor: cuanto más tiempo pase, más difícil resulta cobrar y más cerca está la deuda de acumular intereses sin que exista ya una relación contractual activa que la sustente.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo puedo demandar a un inquilino que no paga?
Desde el impago de una sola mensualidad ya existe base legal para iniciar el procedimiento, salvo que el contrato establezca expresamente un número distinto de mensualidades. En la práctica, muchos propietarios esperan a acumular dos meses para evitar demandas por simples retrasos puntuales, pero no es un requisito legal.
¿Necesito abogado para reclamar solo la deuda con el monitorio?
No, para presentar la petición inicial del procedimiento monitorio no es obligatorio contar con abogado ni procurador. Sin embargo, si quieres recuperar también la vivienda mediante el juicio de desahucio, sí es obligatorio en todos los casos, sea cual sea el importe reclamado.
¿Qué pasa si el inquilino paga justo cuando recibe la demanda?
Puede enervar el desahucio pagando toda la deuda dentro de los diez días hábiles siguientes a la notificación, siempre que no haya enervado antes con el mismo contrato y que tú no hayas enviado un requerimiento fehaciente de pago con al menos treinta días de antelación a la demanda sin que él pagara en ese plazo.
¿Es obligatorio el MASC si solo quiero reclamar la deuda, sin desahucio?
Sí. El requisito de acreditar un intento previo de medio adecuado de solución de controversias se aplica con carácter general a los procedimientos civiles desde abril de 2025, incluida la reclamación de cantidad, y no solo a los desahucios.
¿Puedo reclamar también los suministros impagados junto con la renta?
Sí, siempre que el contrato de arrendamiento contemple que esas cantidades (luz, agua, gas, comunidad) corren a cargo del inquilino. Deben quedar acreditadas documentalmente igual que la propia renta.
¿Tienes un inquilino que no paga el alquiler?
Cada mes que pasa sin actuar es un mes de renta que probablemente no recuperes. En Julio Moreno Abogados, despacho con sede en Jaén, te ayudamos a decidir la vía correcta —monitorio, desahucio, o ambas cosas—, a preparar el burofax previo cumpliendo el requisito de MASC, y a reclamar la deuda de tu inquilino de la forma más rápida posible.
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